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二手房买卖中需要注意的“户口”问题
文章作者:handler 时间:2016-11-30 03-12-42

在二手房买卖过程中,应当注意哪些户口问题呢?

由二手房的“户口”引起的纠纷屡见不鲜,大多集中在以下几个方面:

1、过户后,卖方或其家庭成员不配合迁出户口,买方无法迁入户口;

2、房屋户口被前任业主或其他人员占用,甚至主张房屋使用权,买方无法迁入户口;

3、“学区房”卖方户口迁出不及时,导致买方不符合入学条件,错过入学时间。

一旦出现以上的情况,购房人以“户口”纠纷向法院提起诉讼,可能出现以下情况:

1、购房人以卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等;

2、购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出。

前者属于民事法律关系调处范围,法院可依法做出处理;后者则不属于法院民事案件受理范围,因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。

  另外,根据现行户籍政策,若无户口可迁出去向,占用交易房屋的户口则无法迁出,这就意味着即使通过公安机关处理“户口”纠纷,购房人的户口可能仍无法迁入。可见,购房后才发现“户口”出现问题,已经很难处理,关键还是需要“防患于未然”。

那么,如何预防“户口”问题的出现?

1、应在签署合同前要求卖方出示家庭户口资料,并请经纪人协调卖方到所在地公安机关查询交易房屋的户籍情况;

2、在买卖合同中已经设定户口违约条款的情况下,可以在房屋买卖合同补充协议中提出“强制迁出户口”的条款,如果超过一定的期限,有权要求对方户口强制迁出;

3、预留较多的户口保证金;

4、购买“学区房”时可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。